공경매란 ?
공경매란 법원의 경매와 정부기관의 공매를 말한다. 공경매는 누구나 직접 참여해 경락받을 수 있다.
공경매전문가경진대회란?
공경매가전문가경진대회란 법원의 경매등의 지식을 습득하여 스스로 공경매업무를 수행할 수 있는 전문가경진대회을 말한다. 공경매전문가과정의 교육은 지정교육기관에서 실시되고 수료하면 공경매전문가경진대회에 참가할 수 있다.
■ 일반인들의 경우
공경매를 공부하면 자신의 소자본과 금융 등을 이용해 공경매에 투자할 수 있는 전문지식을 익혀, 일상 업무를 하면서 재테크를 하거나, 공경매투자를 자신의 전문직업으로 한다.
■ 공인중개사의 경우
△2006년부터 법원경매의 매수신청대리행위(입찰대리행위)를 할 수 있도록 법제화되었다.
△매수신청대리를 하는 경우, 상담 및 권리분석수수료로 50만원을 받을 수 있으며 매수신청대리 수수료로, 경락 시에는 감정가격의 1% 또는 최저매각가격(입찰가격)의 1.5%를, 경락받지 못하더라도 50만원을 청구할 수 있고, 또한 별도로 최고 30만원의 실비를 청구할 수 있다. 따라서 공인중개사가 공경매지식을 얻는 것은 필수과정이 되어가고 있다.
■ 기업이나 금융기관종사자들의 경우
공경매지식은 채권추심관리와 자산관리 등에 필수지식이 된다.
■ 취업희망자의 경우
일반기업, 건설, 부동산관련기업, 공사, 금융기관 등의 취업을 희망하는 사람들에게는 재산관리의 전문가로서의 기초를 가진 스펙이 된다.
■ 공인중개사, 법무사, 변호사만 타인으로부터 위임받은 매수신청대리행위를 할 수 있도록 법으로 정해져 있다. 타인으로부터 위임받은 매수신청대리행위 업무를 효과적으로 수행하려면 공경매지식은 필수지식이 된다.
<용어>
△매수신청대리행위란 타인으로부터 공경매업무를 위임받아 수행하는 것을 말한다. (자신이 직접 공경매입찰에 참여하는 경우에는 공인중개사, 법무사, 변호사에게 매수신청(대리)을 위임할 필요가 없다.)
1.공경매전문가의 업무는?
1) 투자사업자로서 공경매 전문투자업무
2) 은행ㆍ저축은행ㆍ농협ㆍ수협ㆍ보험회사등 금융기관과 회사ㆍ공사의 채권추심ㆍ관리업무 및 고객자
산운용 및 투자상담업무 그리고 전직(轉職)을 위한 전문직능(확보)
3) 일반기업ㆍ공기업ㆍ중소기업 채권추심ㆍ관리직 직능 향상 및 전직을 위한 전문직능(확보)
4) 회사의 공매 ㆍ 경매투자 전문가 진출(업무)
5) 그 밖에 법무전문가ㆍ부동산 관련 전문가와 제휴를 통한 공경매투자 · 사업컨설팅업무
(1) 공경매 직접투자업 업무
이는 공경매전문가의 주 진출분야로써 공경매전문가로서의 직접 공경매전문투자업을 창업(사무소개설등) 의 경우이다.
1) 공경매 목적물에 대한 투자정보의 수집·분석
2) 물건분석ㆍ권리분석
3) 투자 목적물에 대한 시장 조사·분석
4) 공경매 포트폴리오 분석(재테크)
5) 최유효이용분석
6) 투자실행가능성 조사
7) 비용·수익분석
8) 투자 개발 등
9) 공경매의 직접 입찰 업무
(2) 공경매전문가가 취업하여 행할 수 있는 업무
1) 은행ㆍ저축은행ㆍ농협ㆍ수협ㆍ보험사등의 금융기관과 일반기업ㆍ공사등의 채권추심ㆍ관리업무
2) 일반기업ㆍ공사 등의 공매 ㆍ 경매 업무와 채권추심·관리업무
3) 공경매 목적물에 대한 투자정보의 수집·분석
4) 물건분석ㆍ권리분석
5) 투자 목적물에 대한 시장 조사·분석
6) 공경매 포트폴리오 분석(재테크)
7) 최유효이용분석
8) 투자실행가능성 조사
9) 비용·수익분석
10) 투자 개발 등
11) 공경매의 특별한 법률적용이 있는 경우는 그에 따름
(예 : 법무법인등의 취업인 경우 : 변호사법 또는 법무사법 등)
(3) 그 밖에 법무전문가등과 제휴에 의한 컨설팅 업무(공경매투자·사업건설팅업무)
1) 공경매 목적물에 대한 투자정보의 수집·분석
2) 물건분석ㆍ권리분석
3) 투자 목적물에 대한 시장 조사·분석
4) 공경매 포트폴리오 분석(재테크)
5) 최유효이용분석
6) 투자실행가능성 조사
7) 비용·수익분석 등
(4) 업무대상
법원경매와 한국자산관리공사(KAMCO)의 공매 또는 다른 기관과 업체가 실시하는 공경매 대상인 다 음의 것들이다.
1) 부동산 : 토지 기타 토지의 정착물(건물, 공작물, 입목, 광업재단, 공장재단 등)
2) 준부동산 : 공장재단(공장), 광업재단(광산), 선박, 입목(立木), 항공기·자동차·건설기계·어업권 등
3) 유체동산(동산) : 냉장고·텔레비전·가구 등의 가재도구와 사무실의 집기·비품·의료기기 등 부동산 이외의 재산
<참고> 유체동산(有體動産)
동산 중에서 채권과 기타 재산권을 제외한 물건 및 유가증권을 지칭하던 구 민법상의 용어.
냉장고·텔레비전·가구 등의 가재도구와 사무실의 집기·비품 등을 유체동산이라 한다. 구 민법에서는 물건을 유체물과 무체물로 분류하였으므로 동산에 유체·무체의 구별이 생겼다. 구 민법의 재산법에서 말하는 유체동산은 현행 민법상의 동산에 해당한다.
민사소송법의 강제집행편은 구 민법을 전제로 하고 있으므로, 유체동산이란 개념이 그대로 남아 있다. 즉, 민사소송법 527조 이하에서 대한 강제집행에 대한 규정을 두고 있으며, 그 밖의 다른 재산권을 합하여 넓은 의미의 동산으로 다룬다. 집행법상의 유체동산이란 부동산과 등기 할 수 있는 선박, 등기된 자동차, 중기(건기), 항공기를 제외한 물건 및 채권 기타 재산권 중에서 채권 기타 재산권을 제외한 물건 및 유가증권으로 화체된 재산권을 말한다.
2.공경매전문가의 진출분야
공경매전문가는 주로 공경매에 직접 투자하는 사업을 하는 투자전문가의 배출에 주안이 있다. 그러나 본인의 실무능력 여하에 따라서는 관련 업종에 취업이나 제휴를 하는 분야도 있다.
(1) 직접 투자시 전문업·개인사무소 개업할 수 있는 분야(가능한 유형 예)
1) 세법상 사업자 등록
2) 활용능력이 높은 전문지식을 보유한 전문가로서 공경매투자사업
3) 금융자본(대부) 등을 이용한 공경매투자업(또는 개발업) 창업
(대상물건선정 ― 은행대출약속 ― 경락 ― 대출과 동시 ― 대금지급 ― 물건인도 ― 임대 (또는 매도·개발 등))
4) 매매를 업으로 하는 사업(재건축, 리모델링, 부가가치창출등)
5) 권리분석업무
6) 토목·건축업 등 개발사업
7) 건축사 설계사사무소등과 제휴, 투자 및 개발사업
8) 임대전문업(재고부동산 활용)
9) 재투자로서 숙박시설, 휴게음식점, 목욕장, 가든 등 전문업종 투자 ― 직영 등으로 진출할 수 있다.
(2) 공경매업무 전문가로 취업할 수 있는 분야(가능한 유형 예)
1) 금융사(제1, 제2, 제3 금융권 및 기타 금융권) 채권관리직, 관재팀, 영업팀, 총무팀, 법(무)제팀
2) 금융사의 고객자산관리운용상담역(PB등)
3) 회사·공사등의 기업체 공경매투자전문직 또는 채권추심과 관리업무
4) 건설업체, 부동산개발업체등의 공경매전담전문직
5) 법무전문사무소(변호사, 법무사사무소의 공경매 담당업무)
6) 부동산투자회사(리츠) 자문역 및 자산운용전문가
7) 보험사 재산담당전문가
8) 감정평가법인의 컨설팅사업팀 분야가 있다.
(3) 법무전문가등과의 제휴할 수 있는 분야
1) 세법상 사업자 등록
2) 법무법인, 변호사, 법무사 등과 제휴에 의한(공경매투자사업·컨설팅업) 공경매 복합서비스 분야가
있다.
3.공경매전문가경진대회
(1) 대회 주관 및 시행/인증 한국지식재단
(2) 시행일자 차기대회 2014년 하반기 개최예정
(3) 대회시행 장소 및공고 대회접수처에 공시와 www.kkf.or.kr에 공시
(4) 참가자격 학력ㆍ경력ㆍ연령 제한없이 남ㆍ여 누구나 응시할 수 있음, 단 아래 교육기관에서 교육이수수료증을 발급받아 반드시 제출해야 함
가. 경록 www.kyungrok.com 의 공경매실무과정, 부동산 관련 과정
<주의>교육과정 수료자는 당해 교육 수료증 사본을 참가접수 후 7일 이내에 참가접수처에 제출해야 함
나. 대학교의 사회교육원이나 평생교육원의 공경매실무과정, 부동산관련 과정
<주의>교육과정 수료자는 당해 교육 수료증 사본을 참가접수 후 7일 이내에 참가접수처에 제출해야 함
다. 대학교 및 대학원의 부동산 관련 학과 재학생과 종업생
<주의>재학생은 학과장 추천서와 재학증명서를, 졸업생은 졸업장 사본을 참가접수 후 7일 이내에 원서접수처에 제출해야 함
라. 한국지식재단이 지정하는 교육기관의 교육수료중 등
(6) 제출서류 접수
가. 참가원서 : 한국지식재단 홈페이지에서 참가접수
나. 사진(3개월 이내에 촬영한 탈모상반신 반명함판 사진파일)
다. 참가수수료 100,000원
(7) 대회 경진시간
□ 13:00 ~ 14:20(80분) 12:30까지 입실완료
(8) 대회 경진과목
1차
지정교육기관 교육 수료증 등으로 대체함
공경매실무과목
① 공경매경매절차
② 공경매권리분석
(9) 대회 경진방법
가. 2차평가 2과목 동시시행
나. 평가문제는 모두 객관식 5지선다형으로 함
(10) 수상자 결정방법
가. 최우수대상:평균 96~100점 득점한 자
나. 우수금상:평균 86~95점 득점한 자
다. 금상:평균 76~85점 득점한 자
라. 은상:평균 66~75점 득점한 자
마. 동상:평균 50~65점 득점한 자
※횟수 제한없이 무제한 대회에 참가할 수 있음.
(11) 수상자 발표
가. 일 자 : 대회일 1개월 후
나. 장 소 : www.kkf.or.kr
(12) 참가자 주의사항
가. 참가자는 대회당일 입실완료시간까지 지정된 평가실에 착석하여야 함.
나.참가자는 주민등록증(외국인의 경우는 여권), 응시표, 컴퓨터용 흑색수성싸인펜을 지참하여야 함.
다. 참가원서 및 답안지 등의 허위, 착오기재 또는 누락 등으로 인한 불이익은 일체 참가자의 책임으로 함.
라.참가원서를 제출하고 응시표를 교부하지 아니하였거나 분실한 자는 평가일 3일 전까지 재교부받아야 함.
마.대회장에서는 휴대폰, 호출기, 전자사전(계산기)을 사용할 수 없고, 위반시 부정행위자로 간주함.
바. 대회시행 후 대회문제지는 참가자가 가져갈 수 없음.
사. 한번 접수된 참가원서나 참가수수료는 반환하지 않으며 차기대회로 이월되지 않음.
(13) 기 타 대회시행에 관한 자세한 내용에 대하여는
한국지식재단(www.kkf.or.kr) 접수처에
문의하시기 바랍니다.
4.공경매전문가제도의 발전전망(과제)
현재의 공경매전문가는 공경매직접전문투자업 창업(개인사무소 개업)과 공경매전문가로서 각종 금융사ㆍ일반기업ㆍ공사등의 채권추심ㆍ관리, 고객자산운용과 상담업무(PB등), 부동산투자업무의 전문직 진출만 가지고도 매우 넓은 업무영역이라 할 것이다.
단, 어떤 직종에나 발전과제가 있다. 예컨대 공인중개사에게는 부동산매매업을 할 수 없고 세무사는 기업회계감사업무가 없는 것등 어느 직종이나 업무에 한계가 있기 마련이다. 이런 점은 공경매전문가에게도 같다.
5.공경매전문가 준비를 하면 우선 어떤 점이 좋은가?
첫 째, 공경매전문가는 인증이라는 1차적 학습목표가 있어서 전문가과정의 공경매지식을 적극적으로
섭렵, 빠른 시간 내에 습득할 수 있다.
둘 째, 공경매전문지식을 습득하여 자신감이 붙으면 자연히 직접 공경매에
참여할 수 있게 될 것이다.
셋 째, 한마디로 자신의 브랜드 가치를 높여 준다. 오늘날 지식기반 사회에서의 전문가
인증은 자신의 지적가치(몸값)를 높여주는 객관적 평가증서가 될 것이다.
즉 공경매전문가로 인식되어 공동투자자 등과 교류가 용이하다.
다만, 전문가인증은 구조조정등 사양길에 접어든 분야는 곤란하다. 한마디로 전문직업분야다운 확실한 전문성과 활동시장이 있는 유망한 자격이어야 한다. 공경매전문가가 여기에 속한다.
넷 째, 공경매전문가가 되어 지적 능력이 뒷받침되면 우선 독특한 전문능력이 있는
전문가로서 자기 확신을 갖게 되고 경매와 공매의 직접투자사업 및 개인사무소를 창업할 수 있다.
다섯째, 공경매전문가로서 금융기관 ㆍ 회사의 종사자의 채권추심, 공경매 투자업무
직무능력 향상과 공경매전문가로서 신분확보, 그리고 전문직종에 취업 또는 컨설턴트로 활동할 수 있는 분야가 있다.
여섯째, 공경매전문가로서 법무전문가, 공인중개사, 감정평가사, 건축사, 세무사,
회계사 등과 제휴하여 공경매 부동산종합서비스를 제공할 수 있는 분야도
있다.
일곱째, 그밖에 공경매전문가로서 입찰신청대리업무부터 명도업무가 가능한 변호사, 법무사
등 법무전문가(업체) 그리고 입찰신청대리행위가 가능한 공인중개사와 제휴하
여 공경매 복합 서비스를 제공할 수 있는 분야도 있다. 공경매전문가는 부동산 공경매 투자·사업컨설팅전문가로서 법무전문업체와 상호업무를 보완할 수 있다.
6.공경매전문가경진대회 수상 등록
등록은 수상 취득과 함께 소정의 수상 등록 절차를 밟아 사회로부터 공신력을 높이려는데 그 목적이 있다. 이 과정에서 수혜자부담의 원칙에 의하여 실비의 부담비용 또한 수혜자인 당사자가 하는 것이다.
7.경매와 공매상식
(1) "경매"라 함은 민사진행법에 의하여 실행되는 강제경매, 담보권실행을 위한 경매 등 부동산의 법원경매를 말할 수 있다.
(2) "공매"라 함은 국세징수법에 의한 압류재산 중 부동산의 매각을 말할 수 있다.
8.경매의 개념
(1) 넓은 의미의 경매
불특정 다수인 중에서 매수신청을 하게 하고 최고가격의 신청인에게 매도하는 공개경쟁입찰 방식에
의한 거래 형태를 경매라 한다.
1) 경매는 개별적 경매에 비하여 비교적 높게 그리고 또 공평하게 행하여지므로 국가기관인 법원에
서 행하는 것으로 우리나라는 한하고 있으나, 중고자동차의 경우는 자동차 경매사에 의하여 경매
를 하고 있고 농산물의 경우에도 경매사에 의해 경매 방법을 통하여 유통 구조를 형성하고 있다.
개인 사이에 행하는 경우도 물론 있을 수 있다. 예컨대 골동품이나 고가구 미술품 등
2) 경매에서 개인 사이에 행하여지는 경매가 사경매(현재는 인정되고 있지 않음)이고 국가기관이 행
하는 경매가 공적 법원경매 절차에 의한 부동산 법원경매 또는 부동산 공매를 들 수 있다.
3) 민법 제187조에서 말하는 경매는 공경매를 의미한다. 공경매는 국가공권력에 의해 금전채권의 실
현을 목적으로하는 강제환가제도로 여기에는 민사집행법의 강제이행절차에 의한 경매와
국세징수법의 체납처분에 의한 공매로 구분된다.
4) 민사집행법상의 경매에는 다시 집행채무인 채무명의에 의한 강제경매와 담보권의 실행을 위한
경매인 임의경매로 구분하고 있다.
9.공매의 개념
(1) 넓은 의미의 공매
법원경매는 물론이며 체납재산에 대한 재산에 대한 강제환가 방법인 공매는 법률의 규정에 의거 공적 기관에 의하여 강제적으로 행하여지는 매매로서 매수의 기회가 일반으로 공개된다는 점에서 개인간의 사거래(私去來)인 임의매매와 대립된다. 민사집행법상의 강제집행의 수단으로서 행하여지는 부동산 및 유체동산의 법원경매가 그 대표적인 것이다.
(2) 좁은 의미의 공매
1) 국세, 지방세 등과 조세에 준하는 공과금등의 징수를 목적으로 압류한 재산을 강제 환가하는 조세
체납처분의 최종단계로서의 공매, 즉 재산환가처분을 뜻한다.
2) 공매의 특색은 수세 징수관청에 의하여 행하여지며, 공매의 종결에 의하여 채무의 소멸을 가져 오
기도 한다.
3) 공매에 의한 재산취득이 원시취득인가의 여부에 관하여는 설이 인정되지 못하고 있다.
10.경매의 장ㆍ단점
(1) 경매의 장점
1) 최저입찰가격이 시가보다 저렴하다(일반적임).
2) 법원이 소유권이전등기를 촉탁해준다.
3) 부동산상의 각종 권리가 말소된다.
4) 토지거래허가·신고 및 택지취득허가가 면제된다.
(1) 경매의 단점
1) 경매부동산의 권리분석이 복잡하다.
경매부동산은 가격이 시가보다 저렴하나 임차권등의 권리분석을 잘못할 경우 경락자가 추가 부담할
부분이 많다.
2) 명도인도가 어렵고 복잡하다.
경락받은 부동산의 명도인도를 매수자가 이행해야 하며 절차가 복잡하고 기간이 장기간 소요되므로
시간과 비용의 지출이 많다.
3) 부동산취득에 따른 세금부담등 비용이 과중하게 부담된다.
법원경매에서 취득한 부동산은 경락가격이 과세표준이 된다.
4) 경매물건의 상담안내체제가 없다.
5) 경락자의 지위가 불안하다.
법원경매에서 경락을 받았더라도 경락기일까지 이해관계인의 이의제기 등으로 장기간 소요되는
경우가 있어 경락자의 지위가 불안정해지는 경우가 많다.
11.공매의 장ㆍ단점
(1) 공매의 장점
1) 할부로 매각하므로 자금부담이 경감된다.
2) 권리관계가 안전하다.
3) 공매물건매각상담소를 운영하여 이용이 편리하다.
4) 공매물건에 대한 정보를 다양하게 제공하고 있다.
5) 계약자 명의변경, 사전점유사용, 대금완납 전 소유권이전제도를 실시하고 있어 유용하다.
6) 3회 이상 안 팔린 물건을 매수하면 토지거래허가가 면제된다.
7) 명도인도를 매도자가 해준다.
공매물건의 명도인도를 매도자인 자산관리공사가 해준다.
(2) 공매의 단점
1) 공매낙찰자의 차순위 낙찰자 신고제도가 없다.
공매에서 최고가응찰자가 낙찰되면 계약을 체결해야 하며 계약을 포기할 시에는 계약금은 매도자의
귀속으로 하고 다시 공매절차를 진행한다.
2) 공매물건의 관리상태가 다소 부족하다.
공매물건은 부도처리되어 금융기관이 법원에 담보권을 실행하여 유입 취득한 재산으로 인수 후 경비
관리등 외형적 관리는 하고 있으나 부도 후 장기간 방치되기 때문이다.
3) 공매물건의 채권자가 인수시 채권상계 납부제도가 없다.
경매와 달리 채권자인 담보권자가 인수할 경우 매매대금에서 채권을 상계하고 잔금만 납부하는
채권자우대제도가 없다.
채권자도 공매물건을 매수할 경우 매수금액을 모두 납부하고 별도로 배당을 받아야 한다.
4) 목적 부동산에 대한 목적물의 명도를 위한 인도명령신청제도가 없다.
5) 낙찰자 이의신청 제도가 없다.
12.경ㆍ공매의 필요성
(1) 경매의 필요성
1) 경매는 채무자가 사법상 사적청구권에 대한 이행의무를 실현하지 않을 경우 국가공권력
(집행기능)으로 채무이행을 강제적으로 실현할 수 있게 하는 집행구제 방법에 기한 법률구제제도인
것이다. 이러한 법원경매는 사권실현의 국가공권력에 의한 강제실현절차이며 금융거래 형태에 따른
사적 청구권에 대한 투자금 회수의 기능으로 필요한 제도이다.
2) 법원경매는 채무자의 소유부동산을 금전으로 환가하여 권리실현을 하기 위해 이용하는 방법이다. (2) 공매의 필요성
1) 사장된 금융자금의 유동성을 확보할 수 있어 부실채권을 정리하는 수단이 되고 있다.
2) 금융기관과 기업체의 재무구조개선을 지원한다.
3) 압류재산의 공매의 필요성
국가재정확보의 강제적 수단이다.
공정하고 신속한 환가장치로 이용된다.
13.공경매전문가의 취업 및 개업시 적용법률
(1) 공경매 직접투자업·개인사무소 개업
1) 세법상 사업자등록
2) 공경매 입찰 직접 수행 등 업무
2) 취업의 경우 관련법에 의한 업무
1) 금융사, 일반기업, 공기업등의 공경매 투자 관련 업무 및 채권추심ㆍ관리업무 등
2) 단, 특별한 법률적용이 있는 경우는 그에 따름.(예 : 변호사, 법무사 사무소 취업의 경우,
변호사법 법무사법에 따라 업무 수행)
(3) 법무전문가, 공인중개사와의 제휴에 의한 컨설팅업무의 경우 관련법에 의한 금지 업무
1) 법원공경매 서류작성·제출업무 등과 공경매입찰대리업무행위(변호사법, 법무사법, 공인중개사법 참조)
2) 변호사, 법무사, 공인중개사와 동업을 하는 행위(변호사법, 법무사법, 공인중개사법 참조)
3) 변호사, 법무사, 공인중개사등과 금품·향응 기타 이익을 받거나 받기로 하고 소개·알선 또는 유인한 후 그 대가로
금품·향응 기타 이익을 받거나 이를 요구하는 행위
4) 공경매 또는 공매 대상 부동산의 알선을 "업"으로 하는 행위
